“Quem não registra, não é dono” é um dos ditados mais conhecidos do Direito Imobiliário.
A frase resume uma regra fundamental do sistema brasileiro: a propriedade de um imóvel, em regra, só é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Por isso, comprar um imóvel, assinar um contrato ou até mesmo lavrar uma escritura pública não significa, necessariamente, que o comprador já se tornou proprietário.
Para que a transferência da propriedade seja formalizada, é necessário registrar o título na matrícula do imóvel.
Não.
A escritura pública é lavrada pelo Tabelionato de Notas e formaliza o negócio jurídico celebrado entre as partes, como uma compra e venda.
Já o registro é realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis e é ele que, em regra, efetiva a transferência da propriedade imobiliária.
Portanto, são atos diferentes e realizados por cartórios diferentes.
Além disso, a escritura pública não é obrigatória em absolutamente todas as compras de imóveis. O art. 108 do Código Civil estabelece a necessidade de escritura pública, como regra, para negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.
Existem, portanto, situações em que a legislação permite a utilização de outros instrumentos para formalizar a aquisição.
O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Isso significa que, enquanto o título não for registrado, o vendedor continua figurando como proprietário na matrícula do imóvel.
O § 1º do mesmo artigo reforça essa regra ao estabelecer que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Por isso, a simples assinatura do contrato de compra e venda ou a lavratura da escritura pública não substitui o registro.
Em regra, é o registro que conclui a transferência da propriedade.
Deixar de registrar o imóvel pode trazer diversos problemas para o comprador.
Um dos principais riscos está relacionado às dívidas do vendedor.
Se o imóvel continuar registrado em nome do vendedor, terceiros poderão, em determinadas situações, requerer medidas judiciais que atinjam o bem, como uma penhora.
Imagine, por exemplo, que uma pessoa compre um imóvel, assine a escritura pública e deixe de registrá-la.
Se o vendedor posteriormente sofrer uma execução e o imóvel ainda constar em seu nome na matrícula, o comprador poderá enfrentar uma disputa judicial para demonstrar que adquiriu o bem e defender seus direitos.
Isso não significa que toda penhora será necessariamente válida. O comprador poderá apresentar sua defesa e demonstrar a aquisição do imóvel, conforme as circunstâncias do caso.
Ainda assim, a falta de registro pode transformar uma situação que seria simples em uma discussão judicial complexa.
O contrato é importante e pode garantir ao comprador direitos contra o vendedor, mas ele não substitui o registro para fins de transferência da propriedade.
Em determinadas situações, o comprador que possui um contrato e não consegue obter a escritura ou o registro poderá buscar judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel, desde que preenchidos os requisitos legais.
A existência do contrato, portanto, não deve ser confundida com a efetiva transferência da propriedade.
É justamente por isso que o comprador deve providenciar a regularização documental do negócio e o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Os custos variam conforme o Estado, o valor do imóvel, o tipo de negócio e os atos necessários para a regularização.
Além dos emolumentos do cartório, a aquisição pode envolver outros custos, como o ITBI, quando devido, e despesas relacionadas à documentação do negócio.
Por isso, o comprador deve considerar todos esses valores antes de concluir a aquisição.
Economizar deixando de registrar o imóvel pode parecer vantajoso no curto prazo, mas pode gerar custos muito maiores no futuro.
A principal forma de verificar a situação da propriedade é consultar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.
A matrícula contém o histórico jurídico do imóvel e registra atos relevantes, como compras e vendas, doações, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras e outros direitos ou restrições.
Depois de realizar a compra, o comprador deve conferir se o título foi efetivamente registrado e se a matrícula passou a indicar corretamente sua condição de proprietário.
Guardar apenas a escritura pública ou o contrato de compra e venda não é suficiente.
O ditado não significa que o comprador que deixou de registrar o imóvel perdeu automaticamente todos os seus direitos.
Significa, principalmente, que a propriedade imobiliária não se transfere, em regra, apenas pela celebração do contrato ou pela assinatura da escritura pública.
Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua figurando como proprietário na matrícula.
Por isso, depois de comprar um imóvel, o comprador deve providenciar o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis o quanto antes.
A compra de um imóvel não termina com a assinatura do contrato ou da escritura pública.
Em regra, é necessário registrar o título no Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a transferência da propriedade.
Por isso, a conhecida expressão “quem não registra, não é dono” representa uma regra essencial para a segurança jurídica das transações imobiliárias.
Antes de comprar um imóvel, é importante verificar sua matrícula, analisar a documentação das partes e identificar eventuais ônus ou restrições.
Depois da aquisição, o comprador deve providenciar o registro do título e conferir se a matrícula foi efetivamente atualizada.
Essas medidas ajudam a evitar problemas futuros e garantem maior segurança jurídica para uma das operações mais importantes da vida de muitas pessoas: a aquisição de um imóvel.
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