Ação de Despejo por Falta de Pagamento: Como Funciona, Prazo e Liminar
Home Sobre nós Nossas soluções Nossa equipe Contato BLOG Home Sobre nós Nossas soluções Nossa equipe Contato BLOG Ação de Despejo por Falta de Pagamento: Como Funciona, Prazo e Liminar A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento judicial utilizado pelo locador para retomar o imóvel quando o inquilino deixa de cumprir suas obrigações decorrentes do contrato de locação. O caso mais comum é o atraso no pagamento do aluguel, mas a inadimplência de outros encargos e obrigações previstos no contrato também pode justificar o ajuizamento da ação, conforme as circunstâncias do caso. A ação de despejo pode ser proposta isoladamente ou, quando cabível, cumulada com a cobrança dos aluguéis e demais encargos em atraso. Neste artigo, explicamos como funciona o despejo por falta de pagamento, quando a ação pode ser ajuizada, se é possível obter uma liminar e quais são os direitos do inquilino durante o processo. Quando pode ser ajuizada uma ação de despejo por falta de pagamento? O locador pode ajuizar uma ação de despejo quando o inquilino deixa de cumprir suas obrigações contratuais, especialmente o pagamento do aluguel e dos encargos da locação. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite que a falta de pagamento do aluguel e demais obrigações decorrentes da locação seja utilizada como fundamento para a rescisão do contrato e o despejo do locatário. É importante destacar que não é necessário que o inquilino esteja vários meses inadimplente. Em determinadas circunstâncias, o atraso de apenas um aluguel ou encargo já pode justificar o ajuizamento da ação. Também não existe, como regra geral para o despejo por falta de pagamento, uma exigência de que o locador faça uma notificação extrajudicial antes de ingressar com a ação. Isso, porém, não significa que a notificação seja sempre irrelevante em contratos de locação. A necessidade e a conveniência da notificação devem ser avaliadas de acordo com o tipo de contrato, a obrigação inadimplida e a medida judicial pretendida. Quanto tempo demora uma ação de despejo? Não existe um prazo único para uma ação de despejo. A duração do processo depende de diversos fatores, como a vara em que tramita, a realização da citação, a existência ou não de defesa, a produção de provas, eventuais incidentes processuais e a interposição de recursos. Por isso, não é recomendável estabelecer previamente que uma ação de despejo necessariamente será concluída em determinado número de meses. Em algumas situações, entretanto, é possível obter uma liminar de despejo, permitindo que o imóvel seja retomado antes do julgamento definitivo da ação. É possível conseguir uma liminar de despejo por falta de pagamento? Sim. Uma das hipóteses mais importantes de liminar de despejo está prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato. Quando a locação estiver sem garantia, como fiador, caução ou seguro-fiança, o locador poderá requerer a desocupação liminar do imóvel em razão da falta de pagamento de aluguel e demais encargos. Nessa hipótese, preenchidos os requisitos legais, o juiz poderá determinar a desocupação do imóvel no início do processo, antes mesmo da sentença. A lei estabelece, nessa hipótese, que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel. A finalidade da caução é proteger o locatário contra eventual prejuízo caso a liminar seja posteriormente revogada ou a ação seja julgada improcedente. Portanto, a existência ou não de garantia no contrato de locação é um fator muito importante para definir a estratégia processual do locador diante da inadimplência. O inquilino pode evitar o despejo depois que a ação é ajuizada? Sim. O locatário pode, em determinadas condições, impedir a rescisão da locação por meio da chamada purgação da mora. De acordo com o art. 62, II, da Lei do Inquilinato, após ser citado na ação de despejo por falta de pagamento, o locatário poderá evitar a rescisão da locação mediante o pagamento integral dos valores devidos. O depósito deve compreender, conforme o caso: aluguéis e encargos vencidos; aluguéis e encargos que vencerem até a data do depósito; multas e juros previstos no contrato ou na legislação; custas processuais; honorários advocatícios; demais valores legalmente exigíveis. O pagamento deve ser realizado integralmente, dentro do prazo legal de 15 dias contado da citação. Não basta, portanto, pagar apenas parte da dívida ou propor um parcelamento. Para a purgação da mora, é necessário observar os requisitos previstos na Lei do Inquilinato. O inquilino pode utilizar a purgação da mora mais de uma vez? Não. A Lei do Inquilinato estabelece uma limitação importante: o locatário não poderá utilizar a faculdade de purgar a mora se já tiver utilizado essa possibilidade nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação. Essa regra busca impedir que a purgação da mora seja utilizada de forma reiterada para manter indefinidamente uma relação locatícia marcada pelo inadimplemento. Por isso, antes de adotar qualquer medida, é importante verificar o histórico da locação e a existência de eventual ação anterior envolvendo as mesmas partes. O despejo pode ocorrer mesmo que o inquilino apresente recurso? A possibilidade de cumprimento da ordem de despejo após a sentença depende do caso concreto e do regime aplicável ao recurso apresentado. Por isso, não é correto afirmar que a simples interposição de recurso pelo locatário necessariamente impede a retomada do imóvel. Depois de proferida a decisão judicial e observadas as regras aplicáveis ao caso, poderá ser expedido mandado de despejo para cumprimento pelo Oficial de Justiça. Se houver resistência à desocupação, o cumprimento do mandado poderá contar com as medidas necessárias previstas na legislação, inclusive auxílio policial e arrombamento, quando autorizados judicialmente. Na prática, entretanto, muitos despejos são cumpridos voluntariamente pelo locatário após a determinação judicial de desocupação. O que acontece com os aluguéis atrasados? A existência de uma ação de despejo não significa que os valores em atraso sejam automaticamente perdoados. Quando a ação é cumulada com cobrança, o locador poderá buscar, no próprio processo, o recebimento dos aluguéis, encargos e demais valores devidos. Também é possível que a cobrança seja discutida em ação própria, dependendo da situação concreta. Por isso, ao