A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento judicial utilizado pelo locador para retomar o imóvel quando o inquilino deixa de cumprir suas obrigações decorrentes do contrato de locação.

O caso mais comum é o atraso no pagamento do aluguel, mas a inadimplência de outros encargos e obrigações previstos no contrato também pode justificar o ajuizamento da ação, conforme as circunstâncias do caso.

A ação de despejo pode ser proposta isoladamente ou, quando cabível, cumulada com a cobrança dos aluguéis e demais encargos em atraso.

Neste artigo, explicamos como funciona o despejo por falta de pagamento, quando a ação pode ser ajuizada, se é possível obter uma liminar e quais são os direitos do inquilino durante o processo.

Quando pode ser ajuizada uma ação de despejo por falta de pagamento?

O locador pode ajuizar uma ação de despejo quando o inquilino deixa de cumprir suas obrigações contratuais, especialmente o pagamento do aluguel e dos encargos da locação.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite que a falta de pagamento do aluguel e demais obrigações decorrentes da locação seja utilizada como fundamento para a rescisão do contrato e o despejo do locatário.

É importante destacar que não é necessário que o inquilino esteja vários meses inadimplente. Em determinadas circunstâncias, o atraso de apenas um aluguel ou encargo já pode justificar o ajuizamento da ação.

Também não existe, como regra geral para o despejo por falta de pagamento, uma exigência de que o locador faça uma notificação extrajudicial antes de ingressar com a ação.

Isso, porém, não significa que a notificação seja sempre irrelevante em contratos de locação. A necessidade e a conveniência da notificação devem ser avaliadas de acordo com o tipo de contrato, a obrigação inadimplida e a medida judicial pretendida.

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

Não existe um prazo único para uma ação de despejo.

A duração do processo depende de diversos fatores, como a vara em que tramita, a realização da citação, a existência ou não de defesa, a produção de provas, eventuais incidentes processuais e a interposição de recursos.

Por isso, não é recomendável estabelecer previamente que uma ação de despejo necessariamente será concluída em determinado número de meses.

Em algumas situações, entretanto, é possível obter uma liminar de despejo, permitindo que o imóvel seja retomado antes do julgamento definitivo da ação.

É possível conseguir uma liminar de despejo por falta de pagamento?

Sim. Uma das hipóteses mais importantes de liminar de despejo está prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato.

Quando a locação estiver sem garantia, como fiador, caução ou seguro-fiança, o locador poderá requerer a desocupação liminar do imóvel em razão da falta de pagamento de aluguel e demais encargos.

Nessa hipótese, preenchidos os requisitos legais, o juiz poderá determinar a desocupação do imóvel no início do processo, antes mesmo da sentença.

A lei estabelece, nessa hipótese, que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel.

A finalidade da caução é proteger o locatário contra eventual prejuízo caso a liminar seja posteriormente revogada ou a ação seja julgada improcedente.

Portanto, a existência ou não de garantia no contrato de locação é um fator muito importante para definir a estratégia processual do locador diante da inadimplência.

O inquilino pode evitar o despejo depois que a ação é ajuizada?

Sim. O locatário pode, em determinadas condições, impedir a rescisão da locação por meio da chamada purgação da mora.

De acordo com o art. 62, II, da Lei do Inquilinato, após ser citado na ação de despejo por falta de pagamento, o locatário poderá evitar a rescisão da locação mediante o pagamento integral dos valores devidos.

O depósito deve compreender, conforme o caso:

• aluguéis e encargos vencidos;

• aluguéis e encargos que vencerem até a data do depósito;

• multas e juros previstos no contrato ou na legislação;

• custas processuais;

• honorários advocatícios;

• demais valores legalmente exigíveis.

O pagamento deve ser realizado integralmente, dentro do prazo legal de 15 dias contado da citação.

Não basta, portanto, pagar apenas parte da dívida ou propor um parcelamento. Para a purgação da mora, é necessário observar os requisitos previstos na Lei do Inquilinato.

O inquilino pode utilizar a purgação da mora mais de uma vez?

Não.

A Lei do Inquilinato estabelece uma limitação importante: o locatário não poderá utilizar a faculdade de purgar a mora se já tiver utilizado essa possibilidade nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação.

Essa regra busca impedir que a purgação da mora seja utilizada de forma reiterada para manter indefinidamente uma relação locatícia marcada pelo inadimplemento.

Por isso, antes de adotar qualquer medida, é importante verificar o histórico da locação e a existência de eventual ação anterior envolvendo as mesmas partes.

O despejo pode ocorrer mesmo que o inquilino apresente recurso?

A possibilidade de cumprimento da ordem de despejo após a sentença depende do caso concreto e do regime aplicável ao recurso apresentado.

Por isso, não é correto afirmar que a simples interposição de recurso pelo locatário necessariamente impede a retomada do imóvel.

Depois de proferida a decisão judicial e observadas as regras aplicáveis ao caso, poderá ser expedido mandado de despejo para cumprimento pelo Oficial de Justiça.

Se houver resistência à desocupação, o cumprimento do mandado poderá contar com as medidas necessárias previstas na legislação, inclusive auxílio policial e arrombamento, quando autorizados judicialmente.

Na prática, entretanto, muitos despejos são cumpridos voluntariamente pelo locatário após a determinação judicial de desocupação.

O que acontece com os aluguéis atrasados?

A existência de uma ação de despejo não significa que os valores em atraso sejam automaticamente perdoados.

Quando a ação é cumulada com cobrança, o locador poderá buscar, no próprio processo, o recebimento dos aluguéis, encargos e demais valores devidos.

Também é possível que a cobrança seja discutida em ação própria, dependendo da situação concreta.

Por isso, ao identificar a inadimplência, o locador deve avaliar não apenas a necessidade de retomada do imóvel, mas também a melhor estratégia para recuperar os valores devidos.

O que o proprietário deve fazer diante do primeiro aluguel atrasado?

O primeiro passo é verificar o contrato de locação e identificar exatamente quais valores estão em aberto.

Também é importante conferir se o contrato possui alguma garantia, como:

• fiador;

• caução;

• seguro-fiança;

• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Essa informação é especialmente relevante porque a existência ou ausência de garantia pode influenciar a possibilidade de obtenção de uma liminar de despejo.

Em seguida, deve-se avaliar a situação financeira do locatário, os valores envolvidos, eventual histórico de inadimplência e a conveniência de uma tentativa de negociação antes do ajuizamento da ação.

Quando não há perspectiva concreta de pagamento voluntário, a demora na adoção de medidas pode aumentar o prejuízo do locador, especialmente porque a dívida tende a continuar crescendo enquanto o imóvel permanece ocupado.

Conclusão

A ação de despejo por falta de pagamento é uma das principais medidas previstas pela Lei do Inquilinato para o locador que enfrenta a inadimplência do inquilino.

Embora o atraso de um único aluguel possa, em determinadas circunstâncias, justificar o ajuizamento da ação, a estratégia adequada depende das características de cada contrato.

A existência de garantia, o valor da dívida, o histórico de inadimplência e a possibilidade de obtenção de uma liminar de despejo são alguns dos fatores que devem ser analisados antes da adoção da medida judicial.

Do outro lado, o inquilino também possui mecanismos de proteção previstos em lei, como a possibilidade de purgação da mora, desde que preenchidos os requisitos legais.

Por se tratar de uma medida que envolve tanto a retomada do imóvel quanto, muitas vezes, a cobrança de valores expressivos, é recomendável que o locador procure orientação jurídica antes de ajuizar a ação.

A Sattelmayer Advocacia atua na assessoria jurídica de locadores e proprietários de imóveis, inclusive na análise de inadimplência, negociação de débitos e ações de despejo.